Businessplan als Baufinanzierungsberater
Die meisten Pläne scheitern nicht an zu niedrigen Erträgen, sondern daran, dass Umsatz im Monat des Abschlusses gebucht wird. Zwischen Beratungsgespräch und Provisionsgutschrift liegen aber Monate.
Partner werden ModellrechnungWarum Ertragsplanung und Liquidität auseinanderfallen
Ein Vorgang, den Sie im Januar beraten, wird im März beurkundet, im Mai ausgezahlt und im Juni abgerechnet. Der Ertrag gehört in die Ertragsrechnung des Januars, das Geld kommt aber im Juni. In der Anlaufphase entscheidet allein die zweite Zahl darüber, ob Sie durchhalten.
| Zeitpunkt | Was passiert | Geldfluss |
|---|---|---|
| Monat 1 | Beratung, Konditionsabfrage, Antrag | kein Geld |
| Monat 2 bis 3 | Bankprüfung, Zusage, Beurkundung | kein Geld |
| Monat 4 bis 5 | Grundschuldbestellung, Auszahlung des Darlehens | Anspruch entsteht |
| Monat 5 bis 6 | Abrechnungslauf des Pools | Gutschrift |
Führen Sie Ertragsplanung und Liquiditätsplanung getrennt. In der Ertragsrechnung zählt der Monat der Leistung, in der Liquiditätsrechnung der Monat der Gutschrift. Wer nur eine Tabelle führt, plant sich in eine Lücke, die typischerweise im vierten oder fünften Monat auftritt, wenn die Startreserve aufgebraucht ist und noch nichts geflossen ist. Wie Abrechnung und Fälligkeit im Detail laufen, steht unter Provision und Abrechnung.
Von der Anfrage zum Jahresertrag
Rechnen Sie nicht vom Wunschumsatz rückwärts, sondern von der Anfragenzahl vorwärts. Nur so sehen Sie, ob der Plan überhaupt zu Ihrer Kapazität und zu Ihrem Anfragenkanal passt.
Erstes vollständiges Jahr
Beispielhafte Modellrechnung zur Veranschaulichung der Systematik. Quoten, Volumina und Provisionssätze unterscheiden sich je Region, Kanal und Produktgeber. Die Zahlen stellen keine Zusage über erzielbare Erträge dar.
Was auf der Ausgabenseite steht
Der größte Posten ist selten die Software, sondern die Anfragenbeschaffung. Wer diesen Punkt zu niedrig ansetzt, plant sich ein Ergebnis, das es nicht gibt.
Anfragenkosten
Eingekaufte Anfragen, Werbung oder Zeit für Empfehlungspflege. Der Posten, der am häufigsten unterschätzt wird, siehe Leads Baufinanzierung.
Berufshaftpflicht
Pflichtversicherung mit gesetzlichen Mindestsummen, jedes Jahr wiederkehrend, siehe Vermögensschadenhaftpflicht.
Anbindung und Technik
Je nach Anbieter Aufnahmegebühr, Grundgebühr oder Softwarekosten. Bei iBaufi fällt keine davon an, siehe Provisionsmodell.
Laufender Betrieb
Weiterbildung, Buchhaltung, Beiträge, Büro und Kommunikation. Einzeln klein, in Summe ein spürbarer Sockel.
Jeder Euro monatliche Grundgebühr wirkt im ersten Jahr doppelt, weil er in Monaten anfällt, in denen noch nichts geflossen ist. Eine Anbindung ohne laufende Kosten ist deshalb in der Startphase mehr wert als ein paar Prozentpunkte höhere Auszahlungsquote.
Drei Phasen realistisch geplant
Anlauf
Erlaubnis, Anbindung, erste Vorgänge. Kaum Einnahmen, volle Fixkosten. Diese Phase braucht eine Reserve, die den privaten Lebensunterhalt mit abdeckt, nicht nur die Betriebskosten.
Aufbau
Erste Gutschriften, wachsende Anfragenzahl. Jetzt zeigt sich, welcher Kanal trägt und ob Ihre Abschlussquote zur Kalkulation passt. Nachsteuern statt festhalten.
Bestand
Prolongationen und Empfehlungen kommen dazu. Der Anteil an Anfragen, für die Sie nichts bezahlen, steigt. Ab hier wird das Geschäft planbar.
Was in den Plan gehört
Falls Sie den Plan für eine Bank oder eine Förderstelle brauchen, ist die Gliederung weitgehend vorgegeben. Für sich selbst reichen die ersten fünf Punkte.
- Geschäftsmodell. Welche Produkte, welche Zielgruppe, welcher Einzugsbereich, und woher die Anfragen kommen sollen.
- Markt und Wettbewerb. Objektpreisniveau in Ihrer Region, weil es direkt das durchschnittliche Darlehensvolumen bestimmt.
- Umsatzplanung. Von der Anfragenzahl vorwärts gerechnet, mit Abschluss- und Abbruchquote.
- Kostenplanung. Fixkosten, Anfragenkosten und private Entnahmen getrennt ausweisen.
- Liquiditätsplan. Monatlich, nach Auszahlungszeitpunkt und nicht nach Abschlussdatum.
- Qualifikation. Sachkunde, Erlaubnis und Versicherung, siehe Kreditvermittler werden.
- Risiken. Zinsumfeld, Abhängigkeit von einem Kanal, Ausfall Ihrer Arbeitskraft.
Vier Hebel, wenn der Plan nicht aufgeht
Volumen je Fall
Kapitalanlage und gewerbliche Objekte heben den Schnitt, siehe Gewerbefinanzierung.
Abschlussquote
Frühe Machbarkeitsprüfung senkt die Zahl vergeblicher Vorgänge.
Auszahlungsquote
Anbindung ohne Staffel und ohne Fixkosten prüfen.
Zweitprodukt
Ratenkredit glättet die Liquidität, siehe Privatkredite vermitteln.
Planbar ohne Fixkosten
iBaufi ist eine B2B-Plattform für Baufinanzierungsvermittler mit Sitz in Ismaning bei München. Keine Aufnahmegebühr, keine Grundgebühr, keine Volumenvorgabe. Genau die Posten, die einen Plan in der Anlaufphase kippen lassen.
Fragen? anfrage@ibaufi.com
Häufige Fragen zur Planung
Wie lange dauert es bis zur ersten Provision?
Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten ab dem ersten Beratungsgespräch. Der Anspruch entsteht in aller Regel erst mit Auszahlung des Darlehens, danach folgt der Abrechnungslauf. Wer den ersten Vorgang erst nach der Anbindung startet, verschiebt den gesamten Zeitplan entsprechend.
Mit welcher Abbruchquote soll ich rechnen?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, sie hängt von Kanal, Region und Zielgruppe ab. Wichtig ist, überhaupt eine anzusetzen. Typische Ursachen sind geplatzte Kaufverträge, Ablehnungen und Kunden, die anderweitig finanzieren.
Wie viel Startreserve brauche ich?
So viel, dass private Entnahmen und Fixkosten für die gesamte Anlaufphase gedeckt sind, in der Regel sechs Monate. Wer nur die Betriebskosten rechnet und die Lebenshaltung vergisst, gerät typischerweise im vierten Monat unter Druck.
Welches Darlehensvolumen setze ich an?
Orientieren Sie sich am Objektpreisniveau in Ihrem Einzugsgebiet, nicht am Bundesdurchschnitt. Der Unterschied zwischen ländlicher Region und Ballungsraum verändert den Jahresertrag bei identischer Fallzahl erheblich.
Brauche ich einen Businessplan für die Erlaubnis?
Für die Erlaubnis nach § 34i GewO in der Regel nicht. Geprüft werden Sachkunde, Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und die Berufshaftpflicht. Ein Plan wird relevant, wenn Sie Fremdkapital oder eine Förderung beantragen.
Wie plane ich nebenberuflich?
Mit deutlich niedrigerer Fallzahl und ohne Volumenvorgabe in der Anbindung. Der Vorteil ist, dass die Anlaufphase nicht durch private Entnahmen unter Druck gerät, siehe Maklerpool ohne Mindestumsatz.
Was ist mit Steuern und Umsatzsteuer?
Umsätze aus der Kreditvermittlung sind nach § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG steuerfrei, womit auch der Vorsteuerabzug entfällt. Einkommensteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer gehören in den Plan, die Einordnung im Einzelfall in die Steuerberatung.
Soll ich eine Stornoreserve einplanen?
Betriebswirtschaftlich ja. Eine Rücklage im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Gutschriften fängt Rückforderungen ab, ohne dass ein einzelner Fall die Monatsplanung kippt.
Wie erkenne ich früh, dass der Plan nicht trägt?
An der Zahl qualifizierter Anfragen pro Monat, nicht am Umsatz. Der Umsatz reagiert erst Monate später. Wer die Anfragenzahl wöchentlich mitschreibt, sieht ein Problem drei Monate vor der Kontoauszugsansicht.
Lohnt sich der Einstieg bei niedriger Fallzahl?
Weil die Vergütung volumenabhängig ist, trägt bereits eine niedrige Fallzahl, sofern keine laufenden Fixkosten und keine Mindestumsatzvorgabe anfallen. Genau diese beiden Posten entscheiden bei kleinen Zahlen über das Ergebnis.
Begriffe kurz erklärt
Planen Sie ohne Fixkosten im ersten Jahr
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